Radar Multilogement — Spécial rentrée : CMB en hausse, date fatidique du 30 septembre et stratégies pour naviguer un marché plus incertain

L'été est terminé et l'actualité est costaude. Dans cet épisode spécial de la rentrée, Jocelyn Beaudoin retrouve Sacha Gaultier, Mathias Hachey et Jean Sasseville pour un tour complet de ce qui s'en vient dans le multilogement : la hausse rapide des CMB, l'échéance du 30 septembre pour l'efficacité énergétique SCHL, les stratégies de financement (swaps, assomptions hypothécaires, désendettement) et les perspectives sur le taux d'inoccupation et l'immigration jusqu'en 2028-2030.

Un épisode plus long qu'à l'habitude, mais essentiel pour quiconque investit ou construit dans le marché actuel.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Jean Sasseville, courtier immobilier et actuaire de formation, pour analyser les données publiées en juin par le Tribunal administratif du logement, le TAL, concernant ses délais de traitement, un enjeu d'autant plus d'actualité en période de campagne électorale alors que la CORPIQ a soumis ses demandes aux partis politiques.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gauthier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour discuter des différences entre une équipe d'investisseurs bien capitalisée et préparée financièrement, dite à capital patient, et une équipe dont le montage financier est plus serré, dite à capital pressé.

Ensemble, ils illustrent l'importance d'anticiper les imprévus financiers d'un projet, tels qu'un rachat de taux, un taux de vacances élevé en début d'exploitation ou des surcoûts de construction, et de s'assurer que le groupe d'investisseurs dispose des liquidités nécessaires pour y faire face. Ils insistent sur la valeur d'une convention entre actionnaires établie en amont afin d'éviter les conflits et les impasses coûteuses, ainsi que sur l'importance d'avoir des attentes de rendement réalistes, particulièrement pour un premier projet immobilier. 

L'épisode se termine sur un message clé : mieux vaut des discussions lucides et prévues à l'avance entre partenaires que des litiges longs et onéreux advenant un désaccord sur la gestion des capitaux investis.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gauthier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour faire le point sur l'évolution du marché depuis le début de l'été, notamment la hausse des taux, les délais de traitement observés du côté des institutions financières et de la SCHL, ainsi que l'échéance importante du 30 septembre pour les projets de construction neuve.

Les deux animateurs analysent la hausse de plus de 50 points de base observée depuis le début de l'année et son effet sur les rachats de taux, ainsi que les délais additionnels typiques de la période estivale dans la chaîne de traitement des prêts commerciaux (institutions financières, notaires, évaluateurs). Ils soulignent la bonne gestion des délais par la SCHL malgré l'entrée en vigueur de la normalisation du 8 juin, puis expliquent pourquoi les promoteurs ayant un projet neuf doivent soumettre leur dossier avant le 30 septembre afin de se qualifier sous les anciennes exigences d'efficacité énergétique, sans quoi des surcoûts liés à la nouvelle échelle s'appliqueront. 

L'épisode aborde également les changements à venir dans la reconnaissance des revenus connexes au bail, la SCHL demandant désormais que ces revenus soient présentés séparément du loyer de base, avec un taux de vacance plus élevé applicable à ces montants.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn reçoit de nouveau Jean Sasseville, actuaire et courtier immobilier, pour une analyse approfondie de l’évolution du marché locatif québécois.

Ensemble, ils démystifient le concept d’élasticité du marché immobilier et expliquent pourquoi Montréal demeure l’un des marchés les moins élastiques au Canada. Ils reviennent également sur les plus récentes perspectives de la SCHL, notamment la hausse anticipée des taux d’inoccupation, et analysent les répercussions que cette nouvelle réalité pourrait avoir sur les loyers, les refinancements, les projets de construction et la valeur des immeubles. En s’appuyant sur des comparaisons avec certains marchés américains, comme Austin au Texas, ils mettent en perspective les effets d’un marché plus flexible et proposent des pistes de réflexion pour aider les investisseurs à mieux gérer les risques et à adapter leur stratégie dans les années à venir.

Un épisode plus long qu’à l’habitude, mais riche en analyses et en réflexions qui pourraient influencer vos décisions d’investissement dans les prochaines années.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gauthier, investisseur et expert en acquisition immobilière, pour une discussion inspirée de ses échanges lors de la croisière MREX avec des passionnés d'immobilier. La conversation tourne autour des défis actuels du marché de l'usagé et des stratégies concrètes pour y naviguer avec succès, que l'on soit un investisseur débutant ou expérimenté.

Sacha Gauthier partage plusieurs pistes pour entrer et progresser dans le marché : l'importance d'être patient, de bien analyser chaque transaction et de s'entourer de bons partenaires pour compenser une mise de fonds limitée. Il aborde aussi des stratégies plus avancées comme l'optionnalité de terrain, la conversion d'espaces commerciaux en unités résidentielles, les rachats par action dans des holdings et les reprises de finances, une avenue qui permet de transiger rapidement à prix réduit lorsqu'une transaction a déjà avorté. L'épisode se conclut sur l'importance de maintenir une marge de manœuvre financière suffisante pour absorber les imprévus et saisir les opportunités sans se retrouver en position de vulnérabilité.

Dans cet épisode spécial du Radar Multilogement, Audrey Girard reçoit Nicolas Dufour, maire de Repentigny depuis 2021, pour une conversation à la fois pédagogique et inspirante sur le projet de transformation urbaine Avencia, une initiative d'envergure planifiée sur plusieurs années et inspirée des meilleures pratiques à Vancouver et en Europe.

Nicolas Dufour partage son parcours atypique, de député fédéral à maire, en passant par une maîtrise en gestion municipale à l'École nationale d'administration publique (ENAP). 

Ensemble, ils abordent ensuite les grands objectifs d'Avencia : densifier le secteur industriel sous-utilisé de Repentigny, attirer des investissements privés, diversifier les sources de revenus de la ville et réduire le fardeau fiscal des résidents unifamiliaux. 

M. Dufour explique aussi comment la ville mise sur un mécanisme d'accompagnement simplifié pour accompagner les promoteurs, et lance un appel direct aux investisseurs immobiliers à contacter leur municipalité avant de se lancer dans un projet, soulignant que la collaboration entre le secteur privé et l'administration locale est désormais indispensable pour créer des milieux de vie de qualité.

Dans ce nouvel épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit pour la toute première fois Jean Sasseville pour une discussion approfondie sur l’impact réel de la démographie sur le marché immobilier québécois.

Ensemble, ils décortiquent les grandes tendances qui façonnent l’avenir : le vieillissement de la population, la chute du ratio travailleurs/retraité (passé de 8 à 1 à environ 2,4 et appelé à continuer de baisser), les effets de l’immigration sur l’offre de main-d’œuvre et la pression structurelle sur la demande locative. Jean Sasseville met en perspective les cycles à court terme, parfois plus difficiles pour les investisseurs, avec une vision beaucoup plus claire à long terme : un marché soutenu par une demande locative durable, une offre de maisons limitée et des transformations démographiques majeures.

Un épisode essentiel pour comprendre pourquoi, malgré le bruit du court terme, l’horizon de 10 à 15 ans reste profondément structurant pour l’immobilier multilogement.

Dans cet épisode, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gaultier pour une discussion franche sur la nouvelle réalité du financement immobilier au Québec en 2026. Ensemble, ils dressent un portrait lucide des vents de face qui freinent les investisseurs aujourd'hui : volatilité des taux, coûts d'acquisition élevés, stagnation des loyers, délais de financement allongés et exigences accrues de la SCHL.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn reçoit Sophie Sallaleh, directrice du service conseil et de la formation de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) pour décortiquer tout ce qu'il faut savoir avant, pendant et après le 1er juillet.

Ensemble, ils reviennent sur les bonnes pratiques pour préparer le départ des locataires sortants, l'importance cruciale du constat d'état des lieux, ainsi que la rédaction d'un bail et de ses annexes. Ils abordent aussi le cas où un locataire refuse de quitter les lieux, les obligations liées aux travaux promis dans le bail, et des recommandations pour coordonner plusieurs déménagements dans un même immeuble.

Des conseils pratiques, mais des enjeux bien réels pour les propriétaires et gestionnaires immobiliers.

Dans ce nouvel épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gaultier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour décortiquer les avis 274 et 275 de la SCHL.

Lors de ce dernier épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gaultier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement. Ensemble, ils décortiquent les changements liés à la date butoir du 30 septembre 2026 pour l'APH Select, qui haussera les exigences d'efficacité énergétique à 60 % au-dessus du nouveau code de construction datant de 2020. Ils expliquent comment cristalliser ses conditions actuelles en soumettant son dossier avant la date limite, l'importance d'avoir son permis de construction en main pour un prêt de construction assuré SCHL, et les alternatives possibles si la date du 30 septembre est manquée, notamment le financement privé ou l'ajout d'unités abordables pour modifier l'apport énergétique requis.

Lors de ce dernier épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Mathias Hachey, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour sa dernière collaboration dans le cadre du Radar Multilogement.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Roxann Bédard, courtière hypothécaire, pour explorer deux tendances qui redéfinissent le secteur : la construction préfabriquée et la densification urbaine autour des axes de transport.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Mathias Hachey, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement, pour décortiquer les nouvelles exigences d’efficacité énergétique qui transformeront le financement et la construction multilogement au Québec.

Dans cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Sacha Gaultier, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement. En réponse aux questions d'une auditrice, ils explorent la préparation aux refinancements APH Select qui arrivent à échéance, en revisitant les options disponibles selon le profil de chaque immeuble : efficacité énergétique, maintien de l'attestation existante ou renouvellement simple. L'épisode aborde aussi les engagements d'abordabilité envers la SCHL, les avis de non-conformité et leurs impacts sur les dossiers futurs, ainsi que l'importance de programmer ses rappels de fin de terme bien en amont.

En 2026, près de 60 % des hypothèques au Canada arrivent à échéance. Un moment critique pour les investisseurs… mais aussi une opportunité stratégique pour ceux qui sont bien préparés.

Lors de ce dernier épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Roxann Bédard, investisseuse immobilière active dans le locatif court terme et le commercial. Ensemble, ils abordent les défis concrets de concilier un emploi ou une entreprise à temps plein avec un portefeuille immobilier en pleine croissance, tout en préservant l'équilibre familial.

Lors de ce dernier épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Mathias Hachey, courtier hypothécaire spécialisé en financement multilogement. Ensemble, ils décortiquent les nouvelles directives de la SCHL concernant les logements abordables dans les programmes APH, notamment l'avis 270 publiée en février 2026 et son impact sur les augmentations de loyer permises lors des révisions annuelles des prêteurs.

Lors de cet épisode du Radar Multilogement, Jocelyn Beaudoin reçoit Andrés Fontecilla, député de Laurier-Dorion et porte-parole de Québec solidaire en matière de logement. Ensemble, ils explorent la position de QS face au secteur privé immobilier, au gel des loyers à l'inflation, et à la création d'un parc locatif hors marché.